市房产诉讼纠纷律师 免费咨询

执业理念：“正义不仅要实现，还应当以看得见的方式实现”
赵律师在法院诉讼、仲裁以及非诉讼解决纠纷方面具有良好的执业素养和职业敏感，为每一个委托人的困境带来新的转机赵律师始终相信，他为当事人所付出的每一分努力他的每一次较真他的每一次不妥协，都将为正义的法治之路铺上一块砖石。
目前赵律师每年承办各类民商事案件数十件，担任天津广播电台《法律与生活》栏目的嘉宾，为广大听众朋友公益解答法律咨询，同时为数家大中型国有企业、集团担任常年法律顾问，积累了大量成功和典型的案例。戴律师经常把热点法律问题的分析和经典案例讲解发表在《天津日报》、《天津广播电视报》的专栏中，为百姓普法。



一、房屋买卖纠纷案例
　　转按揭二手房屋纠纷。

　　—转手按揭房,贷款如何偿?

　　案情：2008年4月,童某将按揭房屋作价21万元售与刘某,约定余下10方元按揭款由刘某承担,"如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损，则刘某应按贷款额度的5%.每月赔偿给童某","任何一方违约,应支付对方违约金3万元"。2010年5月,刘某将该房作价23万元售予吴某。2010年 6月起,刘某连续3个月停止支付贷款。争议焦点:1、刘某是否根本违约? 2、能否解除合同?

　　答：本案刘某已履行主要合同义务且有继续履行意愿,其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现,不构成根本违约。另考虑到刘某已与*三人就该房屋签订买卖合同,解除本案合同将给吴某利益造成影响,故本案合同应继续履行。双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金3万元,又约定了具体性赔偿违约金即当刘某未按期归还房贷应按贷款额度的5%。每月赔偿给卖方,故童某依法可选择适用,但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当,鉴于刘某违约行为系非根本性违约,实际造成童某的损失亦较轻,故对刘某提出要求减少违约金的怠见予以采纳。

房屋买卖纠纷案例
　　二、二套房买卖政策
　　（一）二套房的认定标准：

　　１、贷款买过一套房的，商业贷款已结清再买算首套，贷款未结清的算二套房；

　　２、个人名下有两套商业贷款房，一套结清一套未结清，再贷款买房则为二套房以上；

　　３、夫妻婚前双方名下都有未结清的贷款（一方商业贷款，另一方公积金贷款），婚后再买房称为二套房以上。

　　（二）买二套房的要求：

　　１、是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；

　　２、是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准，借款人家庭人均住房面积已**当地平均住房水平；

　　３、是已利用贷款（包括公积金贷款）购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款的房贷房。

　　（三）二套房贷款的首付比例和利率：

　　１、二套房贷款的首付比例肯定比首套房比例高，通常首套房较低可以做到２０％，利率上浮在１０％－２０％；

　　２、而对于购买二套自住房的家庭二套房首付款比例不得低于７０％，二套房贷款的利率不得低于基准利率的１．１倍。

　　三、二套房贷款流程
　　二套房屋贷款本质上与**套贷款类似，差别只是贷款成数及贷款利率；其流程与**套房贷是一样的，大致分为：

　　１、交易双方签房屋买卖协议或合同；

　　２、购房人准备资料向银行提出贷款申请；

　　３、买卖双方到银行*机构进行房屋评估；

　　４、银行审批；

　　５、房屋过户，借款人到银行办理贷款手续；

　　６、签订贷款合同；

　　７、办理抵押登记；

　　８、等待放款；

　　９、还本付息后解除抵押。

作用
1．防患未来的法律风险
2．处理已经存在的问题
3．促进聘请方管理工作的规范化
4．节约费用（预防损害发生的角度）。
5．管理层和董事会的参谋。
6．法律和政策的执行者。
7．企业目标管理的支持者。
8．商务合同的实践者。
9．企业自律制度的维护者。
10．企业内部纠纷的仲裁者。
11．业绩和风险的协调者。
12．企业合法权益的捍卫者。

相反，被判处3年以上有期徒刑的犯罪分子，因其罪行较重，社会危害性较大，而未被列为适用缓刑的对象。至于罪行性质相对更轻的被判处管制的犯罪分子，因法院不仅仅是根据罪行性质作出具体量刑，法院认为有必要适用管制刑罚进行处罚，所以故将管制刑列为不适用缓刑制度的独立刑种。所谓“3年以下有期徒刑”是指判决确定的刑期而不是指法定刑。犯罪分子所犯之罪的法定刑虽然是3年以上有期徒刑，但他具有减轻处罚的情节，判决确定的刑期为3年以下有期徒刑，也可以适用缓刑。

与普通的民事律师不同的是，商务律师主要从事公司、合同、劳动关系以及与商业有关的法律事务。商务律师是继民事律师、刑事律师之后的又一个律师分支。